Nem én vagyok az ingatlanom tulajdonosa – mit tegyek?

Az utóbbi időben több alkalommal keresett meg ügyfél azzal a problémával, hogy 20, vagy akár 30 év után derül fény arra, hogy az általa a mai napig használt ingatlan nem az ő nevén van.

Hogyan fordulhat elő, hogy nem az enyém a lakásom, pedig megvettem?

A fent említett időszakban több tényező is nehezítette a vevők dolgát. Egyrészt a nyolcvanas években elég volt két tanú előtt szerződést kötni, ha az ember ingatlant akart eladni vagy venni. Így tehát a szerződések szakértő közreműködése nélkül készültek, a földhivatali eljárást is az érintett felek intézték, több-kevesebb sikerrel. Amellett, hogy nem szakképzett magánszemélyek igyekeztek legjobb tudásuknak megfelelően intézni az ügyet, sajnos a földhivatali rendszer is eléggé elavult volt, nem egyszer a nyilvántartások áttekinthetetlensége, a tulajdoni lapok és az iratok keveredése, illetve a postai kommunikáció nehezítette az ügyintézők és az ügyfelek dolgát. Bár a 90-es évek végén már ügyvédi ellenjegyzésre is szükség volt, a földhivatali és egyéb ügyintézési nehézségek továbbra is problémát jelentettek.

Mit lehet tenni, ha bármely okból azzal szembesülünk, hogy a tulajdoni lapon más tulajdonos szerepel?

Az eddig hozzám került esetekben minden alkalommal meg lett kötve az ingatlan adásvételi szerződés, a vételár ki lett fizetve, illetve van olyan eset, ahol az adóhivatal az illetéket is kiszabta, amelyet a vevő megfizetett. Mindezek ellenére valamilyen formai vagy technikai hiba miatt a vevő tulajdonjoga nem lett bejegyezve annak idején.

Az első és legfontosabb kérdés, hogy rendelkezésünkre áll-e a korábbi adásvételi szerződés. Az eddigi esetekben az a szerencsés helyzet állt fent, hogy az adásvételi szerződés példánya a vevő dokumentumai között megtalálható volt. Nem kell azonban kétségbe esni akkor sem, ha nem lenne meg maga a szerződést, erre később visszatérünk.

Amennyiben kezünkben van a megkötött, aláírt, eredeti adásvételi szerződés, a legegyszerűbb megoldás, hogyha megkeressük az adásvételi szerződésben eladóként szereplő fel(ek)et, és ügyvéd segítségével elkészítjük a szükséges dokumentumokat. Amennyiben az eladó már nem élne, úgy örököseivel van mód hasonlóképpen rendezni a tulajdoni viszonyokat.

Mi van, ha nincs meg az adásvételi szerződés vagy nem sikerül megállapodni a tulajdonosokkal?

Amennyiben nem áll rendelkezésre az ingatlan adásvételi szerződés, és annak másolatban való beszerzésére sincs mód, akkor amennyiben az elbirtoklásra irányadó időtartam eltelt, úgy bíróság előtt perben lehet érvényesíteni a tulajdoni igényt.

Másolat iránti igényt az illetékes földhivatalnál lehet előterjeszteni, igazolni kell tudni azonban valamilyen módon a jogi érdekeltségünket, hiszen anélkül ilyen adatokhoz nem juthatunk hozzá.

Az elbirtoklás alapján való tulajdonszerzésnek is több módja van. Ha rendelkezésünkre áll az adásvételi szerződés, úgy úgynevezett jogcímes elbirtoklással, egyszerűsített módon van lehetőség a tulajdonjog bejegyeztetésére. Ez esetben az elbirtoklás öt év elteltével következik be (Ptk. 5:45.§).

Szerződés nélkül pedig a 15 éven keresztül való szakadatlan birtoklás bizonyítására van szükség a peres eljárásban (Ptk. 5:44.§). A peres eljárásban a bizonyításra fényképekkel, tanúkkal, okiratokkal és bármilyen egyéb, kreatív módon lehetőség van.

Peres eljárás kezdeményezésére magánszemélyként is van lehetőség, azonban bizonyos ügyérték felett mindenképp kötelező a jogi képviselet. Emellett egy ilyen jelentős, ingatlant érintő peres eljárásban mindenképp javasoljuk szakértő ügyvéd közreműködésének igénybevételét.

Termőföld esetén mi a helyzet?

Tekintve, hogy a termőföldek adásvétele az utóbbi években egyre szigorúbb, ha ott derül ki egy ilyen bejegyzési hiba, sokkal nehezebb az eljárás. Míg korábban ott is elegendő volt a két tanús adásvétel, a jelenleg hatályos törvény alapján szigorú formai és tartalmi követelményeknek kell megfelelnie a szerződésnek (pl.: biztonsági papírra nyomtatott, nemzeti színű szalaggal átkötött irat), illetve szintén sok feltételnek kell eleget tennie a vásárlónak (pl. maximum birtokméret). Emellett bonyolult engedélyezési eljáráson is át kell esni, így tehát az együttműködő eladók esetén is hosszadalmas és körülményes eljárásra számíthatunk.

Jó hír, hogy az elbirtoklás a termőföldek esetén is megoldás lehet, amely esetben jóval egyszerűbb formalitásokon kell átesni, a peres eljárás viszont nem kerülhető el.

Újra ki kell fizetni az illetéket?

Felmerül a kérdés, hogyha elbirtoklással kerül sor a tulajdonjog megszerzésére, az új vagyonszerzésnek minősül-e és a mostani tulajdonszerzéshez kapcsolódóan kell-e illetéket fizetni. Főszabály szerint az illetéket meg kell fizetni, ugyanakkor, ha igazolható, hogy az korábban már megfizetésre került, úgy a NAV előtti eljárásban van lehetőség a megoldásra. Itt is fontos körülmény tehát, hogy rendelkezésünkre áll-e, vagy beszerezhető-e az illeték megfizetésének igazolása, ennek hiányában ugyanis az illetékfizetés valószínűleg nem kerülhető el.

Hol tudom ellenőrizni a tulajdonomat?

Fontos tehát, hogy mindenképp meggyőződjünk arról, hogy az ingatlan, amelyet vásároltunk, tényleg a tulajdonunkba került-e, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került-e a tulajdonos változása.

Minden ügyfélkapuval rendelkező magánszemély jogosult évente 2db tulajdoni lapot ingyen letölteni a földhivatali online rendszerből itt:

 https://magyarorszag.hu/szuf_ugyleiras?id=5abe39f4-28b1-4862-8ec6-89e74c2f9a4d

Minél előbb kiderül, annál könnyebb az esetleges hibát kijavítani és megnyugtatóan rendezni a helyzetet, régebbi ügynél sem kell pánikba esni, azonban gyors és szakszerű intézkedést érdemes kezdeni.

Akár a tulajdoni lap beszerzésében, annak értelmezésében, akár a kialakult helyzet megoldásában készséggel segít szakértő csapatunk.