Mindent az elővásárlási jogról
Az elővásárlási jog szinte minden adásvételi szerződési folyamat során, különösen abban az esetben, hogy az adásvétel tárgya ingatlan, gyakran előkerülő jogintézmény. Ez többek között annak köszönhető, hogy bár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) a 6:221. §-ban maga is meghatározza azt, hogy a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapíthat, azonban jogszabályok is alapíthatnak elővásárlási jogot. A következőkben az elővásárlási jog legfontosabb jellemzőit, alapításának menetét, gyakorlását, az ezzel kapcsolatban esetlegesen felmerülő teendőket vesszük sorra.
Elővásárlási jog esetén az elővásárlási jog jogosultja megszerezheti harmadik személy vevő előtt az ingatlan tulajdonjogát a vételi ajánlatban szereplő feltételekkel. A bevezetőben említésre került már, hogy a jog alapítására egyrészt a tulajdonos jogosult, másrészt jogszabály is alapíthat elővásárlási jogot. Kifejezetten gyakori, a közös tulajdonon fennálló elővásárlási jog, de kevésbé ismert, hogy az állam törvény erejénél fogva elővásárlási jogosultja, ahogy előírja ezt jogszabály a kiemelten védett műemléki ingatlanok esetében Azt, hogy fennáll-e vételi jog egy általunk megvásárolni kívánt ingatlanon, azt legtöbbször az ingatlan-nyilvántartásból tudhatjuk meg, azonban előfordulhat olyan eset, hogy bár szerződésben alapítottak elővásárlási jogot, az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés konstitutív jellegére tekintettel bejegyzés hiányában harmadik személlyel szemben a jog nehezen érvényesíthető. Társasházak esetében a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 5. § rendelkezéseinek értelmében a társasház alapító okiratában is rögzíteni kell az elővásárlási jogosultságot.
Elővásárlási jog fennállása esetén, ha a tulajdonos vételi ajánlatot kap, köteles értesíteni az elővásárlási jogosultat az ajánlatról és lehetőséget kell biztosítania arra, hogy a jogosult az ajánlatot teljes egészében megismerhesse, valamint csatolni kell a lemondó nyilatkozat egy példányát, arra az esetre, ha a jogosult nem kíván élni elővásárlási jogával, visszaküldje a tulajdonos (vagy jogi képviselője) részére. A jogosultak értesítését többnyire az ellenjegyző ügyvéd végzi. Ez nagy, akár több száz férőhelyes teremgarázs adásvételénél, nagyobb társasházaknál olykor kifejezetten nehéz és sok adminisztratív munkát igénylő feladat. Azonban nem szabad spórolni a befektetett energiával, ugyanis a Ptk. 6:223. § a hatálytalanság jogkövetkezményét fűzi az elővásárlási jog megszegésével megkötött szerződéshez. Ebben az esetben a jogosult tudomásszerzéstől számított 30 napon (de maximum 3 éven) belül érvényesítheti a jogosultság alapján fennálló igényét, azzal egyidejűleg, hogy bizonyítja fizetőképességét, hogy valóban teljesíteni tudja vételár-fizetési kötelezettségét.
Miután az általános szabályozást sorra vettük, érdemes különös figyelmet fordítani a teremgarázs-állóhelyek és az ikerházak adásvétele kapcsán fennálló elővásárlási jog kapcsán felmerülő kérdésekre is. A teremgarázs jellemzően osztatlan közös tulajdon, így nehezíti a parkolóhely értékesítését (különösen akkor, ha az eladó a hozzátartozó lakással egyidőben kívánja azt értékesíteni) az, hogy ebben az esetben minden elővásárlásra jogosult tulajdonostársat tértivevényes levélben ki kell értesíteni a fentebb részletezett módon, tehát lehetőséget kell biztosítani az ajánlat megismerésére és csatolni kell a lemondó nyilatkozatot. Azonban egy teremgarázs olykor több száz álláshelyet tartalmaz, így nagyszámú tulajdonostársat kell értesíteni. Ennek megkönnyítésére a vonatkozó jogszabály 2022. május 2-i módosítása következtében elegendő immár a társasház hirdetőtáblájára, jól látható helyre, figyelemfelkeltő módon kifüggeszteni az értesítést, így lényegesen egyszerűbbé vált az teremgarázs parkolóhelyeinek értékesítése. Ikerházak adásvétele esetén szintén érdemes figyelni a közös tulajdonból fakadó jogkövetkezményekre, így szintén elővásárlási jog illeti meg a társtulajdonos(ok)at, ha tulajdonrészt értékesíteni kívánják. Éppen ezért, ha a tulajdonostársak nem akarják, hogy kölcsönös elővásárlási jogosultság terhelje az ingatlanrészeket, érdemes kérvényezni a közös tulajdon megosztását.
Lényegesen eltérő szabályozás vonatkozik a termőföldek adásvétele esetén az elővásárlási jogra, ennek részletes szabályait a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény, a földforgalmi törvény tartalmazza.
Abban az esetben, ha a jogosult élni kíván elővásárlási jogával, a szerződés közte és az eladó között fog létrejönni, de a harmadik személy által tett vételi ajánlatban szereplő feltételekkel, tekintettel többek között a vételár megfizetésének feltételeire. Ha több elővásárlási jogosult is élni szeretne jogosultságával, akkor a jogosultság keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat.
Ha Ön elővásárlási jog jogosultja és szeretne élni elővásárlási jogával, de bizonytalan az ajánlati feltételekkel kapcsolatban, vagy eladói oldalon merültek fel Önben kérdések, keresse bizalommal ügyvédi irodánkat!