Bérleti szerződés megszűnése

 Mivel a bérleti szerződés lényeges jellemzője az, hogy meghatározott dolog használatát időlegesen engedi át a bérbeadó a bérlő, így nem árt tisztában lenni a bérleti szerződés megszűnésének jogszerű lépéseivel. Annak érdekében, hogy elkerüljük azt, hogy a bérleti szerződés felmondása jogellenes legyen, a következőkben számba vesszük azokat a lépéseket, amelyek elengedhetetlenek ahhoz, hogy a megszüntetés a jogszabályi előírásoknak megfelelően történjen.

 Eltérőek a szabályok a dologra (tehát valamilyen eszközre), illetve az ingatlanra, lakásra vonatkozó bérlet esetén. Általános szabály, hogy a határozott idejű bérleti szerződés ideális esetben a határozott idő elteltével szűnik meg.

Dologbérlet

Dologbérlet esetén a határozatlan idejű szerződés rendes felmondással szüntethető meg oly módon, hogy a felmondó fél átadja írásbeli nyilatkozatát a másik fél részére. Ennek határideje havi díjas szerződések esetén az érintett hónap 15. napja, így a szerződés a tárgyhónap végén szűnik meg. Ha valaki elmulasztja a hónap 15. napját, úgy már csak a következő naptári hónap végével szűnik meg a bérleti szerződés. Természetesen a felek a szerződésben ettől eltérő időtartamban is megállapodhatnak, illetve a napi, heti, vagy hosszabb tartamra kötött bérlet esetén ezek a tartamok változhatnak.

Főszabály szerint a határozott idejű szerződés felmondással nem szüntethető meg, azonban a Ptk. nevesít két olyan esetet, amikor a határozott idejű szerződés is felmondással megszüntethető. Az egyik ilyen eset az, amikor a bérlő elhalálozik és a bérleti jog az örököseire száll, aki azonban 30 napos határidővel felmondhatják a bérleti szerződést rendes felmondással. Szintén okot ad a felmondásra, ha a bérlő a bérleti viszonnyal, vagy annak feltételeivel kapcsolatban megtévesztette a dolog új tulajdonosát.

Lakásbérlet

A lakásbérlet megszűnésére az általános, bérleti szerződésre vonatkozó szabályokon túlmenően külön szabályokat tartalmaz a Ptk. Ezen kívül külön jogszabály, az ún. Lakástörvény tartalmaz még speciális szabályokat, amelyekre figyelemmel kell lennünk felmondáskor, ezeket azonban csak részben érintjük itt.

A rendes felmondásra vonatkozó szabályok határozatlan idejű szerződés esetén nagyon hasonlóak a dologbérletre vonatkozó szabályokra: Bármelyik fél felmondhatja azt, a hónap 15. napjáig a következő hónap végére. A határozott idejű szerződés rendes felmondással történő megszüntetésére a dologbérletnél említett szabályokat kell alkalmazni

Ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés megszegése

A problémák legtöbbször azonban nem a rendes felmondás kérdéskörében adódnak, hanem akkor, ha bérleti szerződés valamilyen szerződésszegést eredményező magatartása miatt lesz jogosult valamely fél a felmondásra.

Bérbeadó jogosult megszüntetni a szerződést, akkor, ha bérlő kirívó módon megszegi az együttélés szabályait, ez a szerződésszegés jellemzően társasházakban található ingatlanok kapcsán merül fel, de nem ritka az sem, hogy külön álló bérlemény esetén lesz felmondási ok ez a szerződésszegés. Gyakorlati szempontból az együttélési  szabályok kirívó megszegésének körébe tartozik például a csendháborítás, de a társasházban élő lakók zaklatása, akár súlyosabb, erőszakos magatartások kifejtése. A rendeltetésszerű használatra vonatkozó szabályokat szegi meg az, aki a bérleményt, illetve a közös használatú helyiségeket nem megfelelően használja; a szerződésszerű használatra vonatkozó szabályok megszegése pedig megállapítható például akkor, ha a bérlő harmadik félnek bérbe adja az ingatlant anélkül, hogy erről a bérbeadó erről tudomással bírt volna. Abban az esetben, ha a bérbeadó tudomására jut a szerződésszegés, 8 napon belül írásban felszólítja a bérlőt, hogy a szerződésszegést szüntesse meg, továbbá felhívja a figyelmét arra, hogy amennyiben erre nem kerül sor, úgy a szerződést a bérbeadó felmondja. Az eredménytelen felszólítást követően 15 nappal mondhatja fel a bérbeadó szerződést, a következő hónap végére. Kirívóan súlyos szerződésszegés esetén a felszólítás mellőzhető, a bérlő a szerződést 8 napon belül felmondhatja.

Hasonló szabályok vonatkoznak arra az esetre is, ha a bérlő a szerződésben meghatározott bérleti díjat, valamint a közüzemi díjakat nem fizeti meg. A bérbeadó ebben az esetben is köteles írásban felszólítani a bérlőt a fizetésre, valamint a teljesítés elmulasztásának jogkövetkezményeire. Ha a bérlő a kézhezvételtől számított 8 napon belül nem tesz eleget a felszólításnak, a bérbeadó 8 napon belül, legalább 15 napos felmondási idővel megszüntetheti a szerződést.

Mindezek mellett a bérlő is jogosult a szerződés felmondására abban az esetben, ha a bérbeadó megszegi a kellékszavatossági és jogszavatossági szabályokat. Így a megalapozza az azonnali hatályú felmondást, ha bérlemény nem alkalmas a szerződésszerű használatra, vagy utóbb derül fény például arra, hogy harmadik személynek fennáll olyan joga, amely a bérlő bérleti jogát kizárja, illetve korlátozza.

Amennyiben bérbeadóként, illetve bérlőként fontolgatja a bérleti szerződés felmondását, kérjen ügyvédi közreműködést, hogy a szerződés megszüntetésére az Önnek leginkább megfelelő és emellett jogszerű módon kerüljön sor!